La Dirección General de Tributos aclara que la donación de la vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años no genera tributación en el IRPF por la ganancia patrimonial, siempre que se cumplan los requisitos legales. Así lo establece una reciente consulta vinculante que despeja dudas frecuentes en planificación patrimonial y sucesoria.
La Dirección General de Tributos (DGT), órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, ha confirmado que las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin que la operación genere una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta interpretación se recoge en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, que analiza expresamente el tratamiento fiscal de este tipo de transmisiones gratuitas.
La consulta parte del supuesto de un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que pretende donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos. La cuestión planteada era si dicha donación debía tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial derivada de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble.
Con carácter general, la normativa del IRPF establece que toda donación constituye una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente y puede dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. Sin embargo, el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF contempla una exención específica para las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años.
La exención también se aplica a las donaciones
En su contestación, la DGT aclara que esta exención no se limita a las transmisiones onerosas, como la venta, sino que resulta igualmente aplicable a las transmisiones lucrativas, como la donación. Es decir, la exención alcanza tanto a la transmisión del pleno dominio como a la nuda propiedad de la vivienda habitual.
Aunque la donación genera técnicamente una ganancia o pérdida patrimonial, la ley declara exentas las ganancias derivadas de la transmisión de la vivienda habitual cuando el transmitente es mayor de 65 años. En consecuencia, dicha ganancia no se integra en la base imponible del IRPF ni tributa por este impuesto.
Efectos fiscales para los hijos
La DGT subraya, no obstante, que esta exención únicamente afecta al IRPF del donante. Los hijos que reciben la vivienda deberán tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), conforme a la normativa autonómica que resulte aplicable en cada caso.
Por tanto, aunque la donación no tenga impacto en el IRPF de los padres, sí puede tener consecuencias fiscales relevantes para los beneficiarios, lo que hace aconsejable un análisis previo de la operación.
Qué se entiende por vivienda habitual
La consulta recuerda también los requisitos necesarios para que un inmueble tenga la consideración de vivienda habitual a efectos fiscales. En general, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, según lo previsto en el Reglamento del IRPF.
Además, se considera cumplido este requisito cuando la vivienda hubiera tenido la condición de habitual en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, incluso aunque el contribuyente ya no resida en ella en el momento de la donación. Este aspecto resulta especialmente relevante en supuestos de traslado previo a otra vivienda o a una residencia asistida.
En definitiva, la doctrina de la Dirección General de Tributos refuerza la seguridad jurídica en la planificación patrimonial de las personas mayores de 65 años, confirmando que la donación de la vivienda habitual puede realizarse sin coste fiscal en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos legales establecidos.
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